Los contratos de alquiler tendrán una duración mayor y la fianza será de un máximo de dos meses

El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto – Ley 21/2018 de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que introduce importantes novedades en materia de alquiler como la ampliación de la prórroga obligatoria del contrato o la limitación máxima de los meses de fianza, entre otras medidas.

Este Real Decreto modifica hasta cinco leyes: La Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Así, los contratos de alquiler firmados desde el pasado 19 de diciembre se acogerán a las siguientes normas y condiciones:

- El plazo mínimo de contrato de alquiler será de cinco años frente al plazo mínimo de tres años que regía en los anteriores contratos.

- El plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler se amplía de 3 a 5 años o 7 años si el arrendador es persona jurídica.

- El plazo de prórroga tácita (cuando ninguna de las partes manifiesten su intención de que el contrato finalice) se amplía de 1 a 3 años.

- La fianza no podrá exceder de dos meses salvo que se trate de contratos de larga duración en los que se podrá exigir además de la fianza un aval o depósito bancario.

- Los gastos de gestión inmobiliaria correrán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídico salvo que esos gastos sean iniciativa del arrendatario.

Además de estas medidas que afectan a todos los contratos de alquiler, se han introducido una serie de medidas dirigidas a los colectivos más desfavorecidos en situaciones de desahucio así como medidas para controlar la existencia de alquileres turísticos.

Así, se ha procedido a una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para introducir un nuevo procedimiento de desahucio de vivienda con una mejor coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes; una mejor adopción de medidas para aquellas familias con menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares con unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como propietarios.

Por otro lado se establecen una serie de medidas fiscales que beneficiarán directamente a los arrendatarios:

- Exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

- Eliminación de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos y se establece una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Además se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de alquiler turístico con el objetivo de favorecer la convivencia entre vecinos.

Por último, también dentro de la Ley de Propiedad Horizontal, se establece la posibilidad de que, en un plazo de tres años, se puedan aumentar al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios para destinarlo a la realización de obras en materia de accesibilidad. Estas obras serán obligatorias cuando la comunidad pueda tener acceso a ayudas públicas que alcancen el 75% de las mismas.

Todas estas medidas están encaminadas en mejorar el mercado del alquiler en España en un momento en el que su precio alcanza máximos. Tanto es así, que el Gobierno ha anunciado una Ley Estatal de Vivienda que garantice el derecho de una vivienda en todo el Estado configurándola como un servicio público. Así, contempla la construcción de 20.000 viviendas a lo largo de los próximos seis años destinadas al alquiler.